Immobilier

Transcription

Les investisseurs qui possèdent des allocations dans une seule classe d’actifs alternatifs sont les plus susceptibles d’investir dans l’immobilier. L’immobilier est beaucoup plus répandu chez les investisseurs particuliers que les matières premières, les infrastructures, le Private Equity ou les hedge funds. Les investisseurs peuvent investir dans des titres de dette ou des actions du secteur immobilier. En tant que consommateurs et propriétaires, nous connaissons relativement bien la différence entre la dette immobilière et les actions immobilières.

Les investisseurs en actions immobilières achètent des biens immobiliers pour percevoir des revenus locatifs. Certains investisseurs achètent les biens et en sont directement propriétaires, tandis que d’autres investissent dans des fonds qui achètent et exploitent des actifs immobiliers.

Les investisseurs en dette immobilière prêtent de l’argent en garantie de biens immobiliers. Pour le financement à long terme, les investisseurs peuvent contracter des prêts hypothécaires résidentiels d’une durée comprise entre 15 et 30 ans ou acheter des titres adossés à des créances hypothécaires. Les investisseurs tirent des revenus des prêts et prennent une garantie sur le bien immobilier. Les titres adossés à des créances hypothécaires regroupent des centaines de prêts dans une obligation qui peut être garantie par un organisme gouvernemental, offrant ainsi aux investisseurs une diversification du risque 21 géographique et du risque emprunteur.

La dette privée et les fonds de prêts adossés à des actifs accordent des prêts à plus court terme, généralement d’une durée comprise entre 3 et 5 ans. Les investisseurs immobiliers opportunistes ont souvent besoin de capitaux à court terme, empruntant de l’argent pour une durée maximale de deux ans, ce qui correspond parfaitement à la structure des fonds de dette privée. Les promoteurs immobiliers empruntent par le biais de prêts relais, de prêts à la construction ou de prêts à la rénovation, qui sont remboursés lorsque le bien immobilier est vendu ou refinancé par un prêt hypothécaire à long terme, une fois la construction 31 ou la rénovation du bien immobilier terminée.

En investissant directement dans l’immobilier, vous pouvez acquérir et exploiter les bâtiments, ce qui nécessite un capital conséquent et des compétences opérationnelles. Lorsque vous faites l’acquisition d’un immeuble, vous devez acheter l’ensemble de la maison, de l’immeuble d’appartements ou de l’immeuble de bureaux, et vous devez également l’exploiter. Vous devez trouver des locataires, leur louer le bien et vous générez ainsi des flux de trésorerie intéressants en contrepartie de votre investissement. Mais bien sûr, vous êtes responsable des frais d’entretien, des taxes foncières et de toutes les problématiques liées à la possession et à l’exploitation d’un immeuble. L’avantage d’investir directement dans l’immobilier en 41 faisant l’acquisition du bâtiment est que vous pouvez le conserver très longtemps. Si vous vous portez acquéreur en tant qu’investisseur particulier, vous pouvez bénéficier de l’amortissement ainsi que de la réévaluation de la base d’imposition, en évitant de payer les plus values si vous le transmettez à vos héritiers. En investissant directement dans l’immobilier, vous n’avez aucun frais de gestion à payer, mais vous pouvez bien sûr choisir de faire appel à un gestionnaire immobilier que vous rémunérez pour s’occuper des questions de location et d’entretien.

En plus d’acheter directement des biens immobiliers, vous pouvez investir dans une solution de gestion de fonds pour vos besoins en matière d’investissement immobilier. Vous 51 pouvez vous tourner vers le marché coté ou vers le marché privé. Sur le marché coté, on pense généralement aux REIT (« Real Estate Investment Trusts » ou sociétés d’investissement immobilier cotées). Les investissements dans les REIT sont très liquides, car vous pouvez les acheter et les vendre à tout moment, comme des actions. Vous bénéficiez de valorisations quotidiennes et vous percevez régulièrement des dividendes. Les REIT sont fortement réglementées par la SEC et soumises à des obligations de divulgation d’informations financières, mais l’inconvénient est qu’elles sont volatiles, et que leur cours peut être influencé par l’évolution des marchés boursiers. Si le marché boursier est frappé par une séance particulièrement 61 préjudiciable, le cours de votre REIT peut baisser, même s’il s’agit d’un investissement immobilier et non d’un investissement boursier. Il existe une certaine volatilité croisée entre les marchés actions et le marché de l’immobilier coté, mais vous bénéficiez d’une liquidité très importante lorsque vous investissez dans des titres immobiliers cotés en bourse.

Vous pouvez investir dans l’immobilier par le biais d’un fonds de Private Equity ou d’un REIT privé ou non coté. Ces derniers sont beaucoup moins liquides et peuvent exiger des montants d’investissement minimum élevés de la part d’investisseurs accrédités. Ils ne sembleront pas volatils, car leur valorisation sera fixée sur une base trimestrielle. Vous n’obtiendrez la valeur liquidative, 71 ou VL, que quatre fois par an. Cette VL est basée sur des évaluations et non nécessairement sur les valorisations directes du marché. Elle sera moins volatile et moins liquide, mais cela ne signifie pas nécessairement qu’elle soit moins risquée. Nous sous-estimons probablement les risques d’investissement si nous nous contentons d’examiner la volatilité des prix de la VL de ces véhicules non cotés.

Il est important de noter que dans le cadre d’un placement privé, comme dans le cas d’un fonds de Private Equity ou d’un REIT non coté, il peut y avoir moins de surveillance de la part de la SEC. S’ils sont organisés sous l’exemption de 81 placement privé, la transparence et la protection de la SEC peuvent être moindres. Vous devez déterminer s’il s’agit d’un placement privé ou s’il est soumis aux règles de la SEC prévues par la loi de 1933 ou la loi de 1940.

Dans le secteur de l’immobilier, on parle des types de biens immobiliers « core », des logements collectifs et des appartements, des commerces, des bureaux et des bâtiments industriels, ainsi que des entrepôts et des plateformes logistiques. Ce sont les principaux types de biens immobiliers. Si vous recherchez des investissements immobiliers à faible risque, il s’agira généralement d’un mélange 91 de logements collectifs, de biens commerciaux, de bureaux et de bâtiments industriels, soit des types de biens immobiliers « core ».

Il existe de nombreuses manières d’investir dans l’immobilier, y compris dans des types de biens immobiliers « non core », tels que les entrepôts de stockage en libre-service, les maisons de retraite et les logements étudiants, les hôtels, les centres de données, les bâtiments dédiés aux soins de santé et aux sciences de la vie, les maisons individuelles, les terrains et les complexes à usage mixte.

Il est très judicieux d’intégrer de l’immobilier à votre allocation d’actifs. Ces 20 101 dernières années, l’indice PitchBook Private Real Estate a enregistré une performance et un niveau de risque similaires à ceux des actions. Sur 20 ans, les actions ont enregistré une performance totale de 10 %. Sur 20 ans, l’immobilier a enregistré une performance totale de 9 %. La volatilité est similaire. Les pertes sont similaires. Mais observez les chiffres de la corrélation. La corrélation entre l’immobilier et les actions n’est que de 0,29, et les actions et les obligations ont toutes deux une corrélation négative avec l’inflation, tandis que l’immobilier a une corrélation positive avec l’inflation. C’est là le point essentiel. 111 La corrélation entre la performance de l’immobilier et celle des actions est faible. Les performances à long terme de l’immobilier et des actions sont relativement similaires, mais l’exposition de l’immobilier à l’inflation est très différente.

Les performances des actions et de l’immobilier sont similaires sur cette période de 20 ans. La volatilité est similaire, mais il existe une faible corrélation entre les performances de l’immobilier et des actions. Le fait de combiner des actions, des obligations et de l’immobilier au sein de notre portefeuille aura un effet positif sur ses performances ajustées du risque.

Lorsque l’inflation est très élevée, supérieure 121 à 5% dans le quartile le plus élevé de l’inflation au cours des 20 dernières années, les actions ont enregistré des performances négatives lorsque l’inflation était à son plus haut niveau, alors que la performance trimestrielle moyenne de l’immobilier était de 3% pendant ces périodes de pic d’inflation.

Lorsque l’inflation est supérieure à son niveau moyen, nous constatons que l’immobilier surperforme les actions, alors que lorsque l’inflation est inférieure à son niveau moyen, nous observons que les actions surperforment l’immobilier.